國泰建設發布第3季房地產指數 台北縣房市成交量 重挫3成

蕃薯藤-新聞-王莫昀／台北報導 2006-10-27 04:00

國泰建設昨日發布第3季房地產指數，房地產景氣擴張幅度雖不若第2季表現，惟成交價格與成交量皆較上季成長，呈現「價漲量穩」格局，但政大房地產研究中心教授張金鶚發出警語指出，台灣房地產目前主要由台北房市支撐，不過北市投資客比例過高，這波榮景潛藏著泡沬化危機。

調查顯示，第3季房地產，平均每坪成交價格為17.20萬元，較上季微幅成長1.41％，亦較去年同期成長7.38％，而代表成交熱絡度的30天成交量較上季成長4.16％，並較去年同期成長23.53％。

不過，「存貨壓力」已造成桃竹地區房市持續衰退，並波及台北縣，造成北縣第3季銷售率和成交量年增率分別負成長2成5和3成，由於不管推案件數、戶數或金額，台北縣都是全國第一，是否干擾台北市房地產市場的發展，相當值得關注。

恐干擾北市 值得密切關注

國泰房地產指數顯示，台北市房市還是持續價漲量穩的走勢，平均成交價從上一季的39.12萬元站上40.69萬元。不過，一河之隔的台北縣，跟去年同期相比，不僅推案量負成長7個百分點，銷售率和成交量更雙雙大幅下挫25.05％和30.56％。

張金鶚認為，台北縣推案規模全國最大，這樣的波動趨勢如果持續往台北市延伸，勢必干擾台北房市。由於台北房市發展情況是國內房地產指標，未來發展值得密切關注。

投資客湧入 不確定性增加

另一項值得注意的是套房市場規模大幅放大，總銷金額從上一季的102億元擴大為451億元。張金鶚認為，由於套房並非正常產品，投資客激增對市場發展，並不是正面的訊息。且北市兩大產品主流豪宅與套房產品，湧入大量投資客，並非一般民眾正常投資，使得市場不確定性升高。

他表示，若排除政策性因素，未來唯可以支撐北市房市的是土地稀有，地價持續上漲，支撐房價穩定走揚。

升息 房貸支出加重

【聯合報／記者許佳佳】 【2006/10/02 聯合報】@ http://udn.com/

中央銀行上周四宣布第九度升息，若中華郵政比照七月時調升零點零六個百分點，二十年的政府優惠房貸，每一百萬元每年將多付三百六十元。

今天起，台銀率先調升各期別存款利率零點零七的百分點，一年期以上定期存款利率由百分之二點二到百分之二點三六不等。土銀、合庫、三商銀等業者也會隨後跟進。

目前各銀行的房貸利率，多釘住市場十大銀行定儲的平均利率，或中華郵政公司兩年期的定儲利率，每三個月浮動一次。中華郵政尚未公布新的定存利率，本周宣布的新利率若比照七月調升幅度，則政府優惠房貸利率將從現行的百分之三點零四，再躍升到百分之三點一。

2.207% 勞宅貸款降息囉！

■ 記者陳芝艷／台北報導 【2006/09/21 經濟日報】 ＠ http://udn.com

許多民眾抱怨政策優惠房貸利率飆高到3.04%，讓貸款人利息負擔愈來愈重。勞委會昨（20）日宣布送給勞工一個大紅包，95年的勞宅貸款利率將從94年的2.74%調降為2.207%，也首創溯及16萬戶舊貸戶一體適用。預計每位勞貸戶每年可減少7,308元的利息支出，這項新利率將於明年3月1日起生效，今年11月起開放勞工申請。

這也是中央銀行前年調漲政策利率以來，勞宅貸款利率近兩年首度調降。

勞宅貸款每年開放約2萬個名額。為減輕勞工負擔，勞委會今年徵選申辦銀行時，改採利率競標方式，原本有31家銀行參與競標，貸款利率是以最後入選的20家銀行所提利率的平均值計算，為2.207%。

除了利率偏低，勞宅貸款最長期限為30年，前五年寬限期可僅付息、不還本。

勞委會估計，適用新利率後，每位勞貸戶每年可減少7,308元的利息支出，貸款期間總計可減少利息支出21.9萬元，由於目前勞貸存續戶約16萬戶，全體勞貸戶每年可減少的利息支出約11.6億元。

不過由於勞宅貸款有220萬元的額度限制。相關官員指出，房貸超出220萬元的部分，勞工可選擇銀行推出搭配的優惠方案，目前多為階梯式計息，第一段利率也多在2.2%以下，勞工選擇勞宅貸款，等於可享雙重優惠。

勞委會指出，20家銀行接受客戶申辦勞宅貸款的評估項目主要有五項，包括勞保累計年資占20%、勞工家庭年所得占35%、住宅狀況占20%、家庭眷口數占12%，最後一項身心障礙、原住民或單親勞工占8%。

其中住宅狀況應符合無自有住宅或是兩年內首購一戶住宅者，此外，勞保年資愈久、家庭年所得愈低和眷口數愈多得分愈高，愈能優先適用勞宅貸款優惠，不過如果是身心障礙及原住民參加勞保者，年資則不予限制。

這次入選辦理95年勞宅貸款的銀行共20家，包括土銀、一銀、臺銀、合庫、華銀、臺企銀、彰銀、台新、玉山、北富銀、大眾、復華、新竹商銀、聯邦、遠銀、寶華、日盛、京城、新光和上海商銀。

青年貸款公教貸款 房貸享低利

■ 記者陳芝艷／台北報導 【2006/09/21 經濟日報】 ＠ http://udn.com

不想辦政府優惠房貸，又不符勞宅貸款條件，可從其它政策優惠房貸比較起，如青年低利購屋貸款和台北市公教貸款利率都是2.165%，台銀近期推出的公教貸款利率也僅2.43%，都比利率3.04%的政策性優惠房貸省息。

青年低利貸款前七年利率都固定在2.165%，第八年則按中華郵政2年期定儲機動利率加碼1個百分點，現在是3.165%。銀行主管指出，青年低利貸款並未限制提前還款，若提早在前七年還款，便可一路享受低利。

至於利率同樣是2.165%的台北市公教貸款，銀行主管指出，必須先由台北市政府住宅福利委員會核准，貸款額度也依職級不同，分為150萬元、180萬元和220萬元三種額度，限制較為嚴格。

勞宅貸款 大落價

■ 記者劉菁菁、李國煌／報導 【2006/09/19 民生報】 ＠ http://udn.com

全國近20萬戶的新舊勞宅房貸戶的大好消息：勞宅貸款大落價，適用利率，可望由目前年息2.74%，降至2.24%，等於220萬房貸，一年少繳11000元。
這項新的勞宅貸款利率，勞委會將在本周公布，並通知各辦理銀行，而這項新利率將在明年3月1日起生效，幾乎可說，適用全部新舊勞貸戶。

負責勞宅貸款的勞委會，預計11月時受理勞工申請95年度勞宅貸款，今年勞宅貸款辦理方式與以往有兩大不同，一是辦理利率，是由銀行自行報價後再採平均價，二是今年獲得這項勞宅房貸業務銀行，須承諾舊勞宅房貸戶也適用新利率。

勞委會屬意15至20家銀行承辦勞宅貸款，結果31家銀行表達意願，勞委會採評分方式來挑選承辦銀行，其中70%的評分，取決於銀行就220萬元勞宅房貸優惠額度部分出價，若按2.24%計息，即可在這個項目獲得滿分。

結果，銀行規模大到像土銀、合庫、台銀、華銀、一銀、彰銀，規模小到像上海商銀，競相標出年息2.24%的價碼。使得勞宅貸款從目前年息2.74%，降至年息2.24%，幾成定局。

儘管仍有不少銀行這次不敢申請辦理勞宅貸款，不過，一旦勞宅貸款利率降至年息2.24%後，因為勞貸可以搬家，結果一樣，原辦理銀行仍會以年息2.24%的利率留住客戶。

而勞宅新貸戶將拿到的好處還不只於此，勞委會另外30%評分中，包括銀行對超出220萬額度的貸款報價，影響所及，多數銀行提供雙重優惠，連這部分也給超優價碼。但也有銀行擔心，借愈多，銀行賠愈多，而採取限制貸款上限做法，目前多設限，最多借500萬元。

房貸總費用百分率 比一比

■ 劉菁菁 【2006/09/17 民生報】 ＠ http://udn.com

眼見政策優惠房貸愈來愈不優惠，還在猶疑的人，要如何評估？最簡單的評估方式，先比較房貸的總費用百分率(APR)。

請銀行報出百分率的水準，這樣無論是一段還是分段計息，收不收帳戶管理費，都可一目了然，舉例來說，年息3.04%的政策房貸，若有辦理銀行要收5000元開辦費，APR就變成3.07%，前六個月適用年息2.15%，7-24個月適用年息2.35%，第3年按年息3.20%計算，開辦費1500元，APR是3.02%。

結果就看出，前低後高計息方式，和一價到底計息方式，實際上，貸款廿年後，實際負擔相去不遠。

光比APR，並不夠，因為轉貸成本高，以貸款餘額400萬元來看，APR差距超過0.5個百分點以上，轉貸第一年就打平了，接下來的，都是多賺的。

評估購屋能力 兩面向

評估購屋能力 兩面向
■ 呂郁青 【2006/08/19 經濟日報】 ＠ http://udn.com

六年級新生是最近市場上主流的購屋族群，但這類族群大多數都是第一次購屋，該如何評估自己可以負擔房子的總價呢？銀行房貸部門建議，可以從二方面來評估。第一，目前手上有多少自備款，在扣除日常生活所需開銷、及未來可能支出，如結婚費用、裝潢費用或子女教育費用等開銷後，還有多少餘額可做為自備款。

銀行說，自備款最少要準備房價的一成半至三成，即可反推回去總房價。

第二，月貸款支出的負擔能力，銀行建議，每月房貸支出以不超過月收入的三分之一為佳，以避免影響未來生活品質。

舉例來說，小花如果已經準備了75萬元的自備款，而月收入5萬元的人，購買房屋總價最好不要超過400萬元。

從小花已準備75萬元的自備款，可占房貸二成來算，可負擔總房價約在375萬元，但是小花月收入只有5萬元，月貸款支出最多不超過1.7萬元，從貸款利率3%、20年期房貸來算，貸款金額不宜超300萬元，加上自備款75萬元，房價總價也是不宜超過375萬元。

購屋指南

購屋指南
■ 呂郁青 【2006/08/19 經濟日報】 ＠ http://udn.com

想要買房子的家庭，夫妻兩個可以先商量，問問彼此對房子的需求，再平衡自己的收入，銀行建議民眾購屋前不妨從問自己12個問題著手，做為購屋參考。

1.幾年後買房子？這是為了預估籌備自備款的時間。
2.現在己存多少錢？可用來初估籌備自備款的本金。
3.購屋前，投資報酬率為多少？有助預設單筆資金的投資報酬率。
4.現在打算每月存多少錢來買房子？協助民眾預估自備款第二個來源。
5.定期定額投資報酬率為多少？讓民眾預設自備款第二個來源的投資報酬率。
6.父母或長輩會贊助多少錢？這是為了預估自備款的可能第三個來源。
7.購屋後，每月房貸本息攤還金額？以預估每個月的負擔。
8.適用利率是多少？
9.是否要買車位？
10.房子要住多少人？有助民眾初步考量適當坪數空間及每坪的屋價。
11.購屋的相關費用多少（含規費，手續費，仲介費等）？
12.房屋裝修及家具支出多少？

中信銀財富管理主管楊誠信指出，有意購屋者估算完上述的數字後，就可以得到能力所及的購物總價預算，接下來就可以按此預算找尋適當的地點及房屋。